La Ley 5/2019 reguladora de los Créditos Inmobiliarios, que entró en vigor el 16 de junio de 2019, trajo importantes novedades en los préstamos hipotecarios.

Dentro de las más importantes podríamos destacar:

1.- Desaparecen las cláusulas suelo. Estas consistían en establecer un interés mínimo en las hipotecas a tipo variable, de modo que si el tipo de referencia (normalmente Euribor) más el diferencial pactado, bajaban de dicho límite, el interés a aplicar sería el de dicho límite. Ojo, porque la ley también elimina las claúsulas techo que solían acompañarlas. Estas consistían en lo mismo, pero ante subida de tipos por encima de dicho límite, de modo que siempre había un tope por arriba o por abajo al interés a aplicar.

2.- Las comisiones máximas por cancelación total o amortización parcial anticipada han variado:

En los préstamos a tipo fijo, durante los diez primeros años pueden llegar hasta el 2%; y tras ese período, pueden llegar hasta el 1,5% del capital amortizado. Pero en ningún caso superar la pérdida financiera. ¿Esto qué significa?

Pues que si contrato un tipo fijo ahora que el Euribor está al 3,5%; normalmente mi interés fijo del préstamo esté sobre el 5%. Pero si cancelo anticipadamente cuando el Euribor está al 5%, el banco podrá colocar el dinero que le devuelvo anticipadamente, sobre el 7%, en vez de al 5%, con lo cual no pierde y no habría comisión. Pero si cuando cancelo mi préstamo, el Euribor está negativo (como lo estuvo en 2021) entonces el banco sólo podrá colocar el dinero que le devuelvo anticipadamente sobre el 1,5%, con lo cual tendrá una pérdida financiera y entonces hay una fórmula en la ley para calcular la comisión que será dicha pérdida pero sin que pueda superar ese 2% ó 1,5% según el período de tiempo en que se cancele el préstamo.

En los préstamos a tipo variable sólo puede haber comisión: O los 5 primeros años, en cuyo caso la misma sería la pérdida financiera con un tope del 0,15%; o durante 3 años, en cuyo caso, al comisión sería la pérdida financiera con el tope del 0,25%. Ahora bien, si dicha cancelación total se produce porque me he cambiado de banco por el procedimiento que se llama subrogación de acreedor, entonces sólo se puede cobrar los 3 primeros años y elmáximo ascendería al 0,15% si con el nuevo banco sigo en interés variable, o al 0,05% si me he cambiado a tipo fijo.

3.- Se unifica el interés de demora, que obligatoriamente será, el que se esté aplicando más tres puntos. Es decir, si lo tengo a un tipo fijo del 4%, será un 7%.

4.- Se amplían los plazos para que tenga lugar el vencimiento anticipado. El vencimiento anticipado quiere decir que los bancos no se tienen que esperar a que acabe el plazo inicial de la hipoteca para reclamar, sino que si transcurren unos meses sin pagar, pueden cerrar el préstamo y reclamar la deuda generada y la devolución del capital pendiente. En la anterior ley eran tres meses (aunque los bancos se esperaban alrededor de seis meses). Con la nueva ley son 12 meses sin pagar o el 3% del capital si estamos en la primera mitad de vida del préstamo, o 15 meses o el 7% del capital si estamos ya en la segunda mitad del préstamo.

Aun llegados a estos impagos, el banco debe conceder un último plazo de 1 mes para ponerse al día, y si no se hace, es cuando ya puede declarar vencido el préstamo, cerrar la cuenta y reclamar lo impagado.

5.- Establece obligatoriamente que antes de firmarse la hipoteca el cliente acuda al notario que éste elija para que se compruebe que el Banco ha entregado todos los documentos que según la ley debe entregar y explicarle de nuevo al cliente las condiciones del présatmo y las consecuencias de su impago. Este acta es muy importante para el cliente, que acude al notario sin ningún representante del banco y sin estar pensando en la compraventa y es donde puede preguntar todas las preguntas que tenga.

Sobre todo se aclaran muchas cuestiones sobre lo que el Banco puede obligarle a contratar, que son los productos llamados vinculados, y los productos que le puede ofrecer para que voluntariamente los contrate, de modo que si lo hace le ofrece normalmente alguna bonificación en el tipo de interés.

Los vinculados (obligatorios) son una cuenta en el mismo banco para cargar las cuotas, y seguramente (hay algún banco que no lo exige) un seguro de daños, pero que no puede obligarle a que se contrate con ellos, sino que puede contratar con cualquier aseguradora.

Los productos combinados (voluntarios) suelen ser: Una cuenta en el banco con unos ingresos mínimos y normalmente con gastos mínimos en trajetas bancaria y recibos domiciliados; el seguro de hogar con una compañía del banco; un seguro de vida; un seguro de salud; un plan de pensiones o la contratación de un fondo de inversión; la contratación de una alarma…

Lo fundamental es saber que estos productos combinados son totalemente voluntarios y el banco no le puede obligar a contratarlos o no le puede decir que las condiciones del préstamo solo se las pueden dar así si contrata esos productos. Eso no lo pone en la documentación que le entregan donde consta sin duda su carácter voluntario.

Para profundizar más en este aspecto, te dejo el link a la entrada en esta web de un artículo más extenso.