CALENDARIO PARA DECLARAR OBRAS ANTIGUAS: PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN DE RESTABLECIMIENTO URBANÍSITICO.

Para declarar las obras construidas hay dos vías:

La primera, sería cuando se ha obtenido licencia de obras, donde hará falta aportarla, junto con el certificado del técnico donde manifieste que se ha finalizado la misma conforme al proyecto para el que se obtuvo la licencia y conforme la realidad. También habrá que aportar las coordenadas georreferenciadas de la superficie ocupada en parcela por la edificación; el Libro del Edificio (donde consten las georreferenciaciones de los distintos departamentos si es una división horizontal); y el seguro decenal, salvo que se trata de una obra declarada por autopromotor.

La segunda vía, sería la llamada declaración de obra antigua, cuando la misma se hizo sin licencia o sin ajustarse a la misma. En este caso es necesario un certificado de un técnico donde se describa la edificación y sus coordenadas georreferenciadas, y donde se mencione la antigüedad de la misma para comprobar que hayan prescrito las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística, es decir, que ha pasado el tiempo que tiene la Administración para derribar las construcciones ilegales. Dicho certificado técnico, puede ser emitido por un profesional que acredite la colegiación correspondiente, o mediante certificado de fin de obra visado. También puede servir la certificación de Catastro si no consta inscrita ninguna obra en Registro previamente.

La cuestión fundamental en estos casos es saber qué antigüedad debe tener la edificación para considerar que ha prescrito la acción administrativa; puesto que las normas han ido cambiando con el tiempo.

El principio es que tenemos que atender en primer lugar a la legislación aplicable en el momento de finalización de la obra para ver qué plazo establecía la legislación en ese momento. Y en segundo lugar tenemos que atender a que dicho plazo haya transcurrido totalmente antes del cambio legislativo siguiente; pues de otro modo tendría que haber finalizado el plazo conforme a la normativa cambiada.

Veámoslo con un ejemplo: Si construyo una casa en suelo no urbanizable común sin licencia en 2006, cuando entonces prescribía la acción a los 4 años, en 2010 podría declararla. Si la construyo en 2012, en principio prescribiría en 2016, pero como en 2014 entró una norma que subía el plazo de prescripción hasta 15 años, entonces debería esperarme hasta 2027. Todo ello sin perjuicio de lo que ahora explicaremos.

Veremos primero los distintos plazos para la prescripción de la acción según las distintas leyes de Suelo aprobadas:

La Ley del Suelo de 1976 estableció el plazo de 1 año, para todo tipo de suelo.

La Ley del Suelo de 1992 estableció un plazo de prescripción de 4 años, salvo que la obra se hubiera realizado en suelo protegido en cuyo caso la acción no prescribía.

Ya en regulación autonómica valenciana, la LUV de 2005, que entró en vigor el 1 de Febrero de 2006, siguió el criterio de la ley estatal del 92, dejando la prescripción en 4 años, salvo en suelo protegido que continuaba siendo imprescriptible.

La LOTUP de 2014, que entró en vigor el 20 de Agosto de 2014, amplió el plazo de prescripción a 15 años, manteniendo la imprescriptibilidad en suelo protegido.

La reforma de LOTUP de 2019, que entró en vigor el 8 de Febrero de 2019, mantiene los 15 años; pero la novedad es que establece la imprescriptibilidad no solo para el suelo protegido, sino también para las obras en suelo no urbanizable (por tanto ya sea no urbanizable protegido o común).

Por tanto para establecer si una obra puede ser o no declarada e inscrita habrá que atender al siguiente CALENDARIO:

Las obras anteriores a Julio de 1991 estarán prescritas en cualquier clase de Suelo, puesto que al entrar en vigor la Ley de 1992 ya habría pasado el año de prescripción de la acción conforme a la legislación anterior.

Las obras desde Agosto de 1991 hasta Julio de 2010, estarían también prescritas, salvo en Suelo No urbanizable Protegido, que ya desde 1992 eran imprescriptibles. Las obras en suelo no urbanizable común habrían prescrito al haber transcurrido 4 años a la entrada en vigor de la LOTUP en agosto de 2014.

Las obras desde Agosto de 2010 hasta ahora, prescribirán a los 15 años, salvo en Suelo No Urbanizable (protegido o común) que será imprescriptible.

Para los suelos en Parajes Protegidos habrá que tener en cuenta además la fecha de declaración de protección del mismo, puesto que esa es la fecha en que cambiaría de No urbanizable común a protegido. De modo que si cuando se declara protegido han transcurrido los plazos de prescripción podría declararse la obra, y no en el caso contrario.