Diferencias entre el documento privado y el documento público

Muchas veces la gente pregunta por qué se tiene que hacer una compraventa en escritura, o por qué el Banco le pide que venga a la Notaría a firmar la póliza de crédito.

Lo primero que debes saber es que en el sistema español hay muy pocos documentos que obligatoriamente deban constar en escritura pública (donación de inmuebles, hipotecas, poderes para contraer matrimonio…).

El principio español de derecho en materia de contratos es espiritualista, es decir, lo fundamental es la existencia del consentimiento para perfeccionar el acto o contrato. Por ello es tan válida la compraventa de un terreno hecha verbalmente con un apretón de manos, como escrita en una servilleta, como en una escritura.

¿Entonces dónde está diferencia y por qué se suelen hacer los actos más importantes en escritura? Por la prueba.

Si me compro un terreno y aparece un señor diciendo que es el dueño, seguramente me costará menos probar en un juicio que el verdadero dueño soy yo, si tengo escritura, que si no la tengo.

Las escrituras tienen el carácter de documentos públicos y como tales la Ley de Enjuiciamiento Civil regula en su artículo 319 su fuerza probatoria, que evidentemente es más amplia que la de los documentos privados regulada en el 326, sobre todo si estos son puestos en duda.

El hecho de que la ley les otorgue esa fuerza es porque están elaborados por funcionarios con facultad de dar fe de ciertos hechos.

En los documentos notariales el notario da fe de la identidad y de la capacidad de los intervinientes y de que el contenido se adecúa a la legalidad vigente.

Si además ese documento público se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo inscrito en el mismo hace fuerza frente a terceros.

Con un ejemplo práctico: Si he comprado una finca por un escrito en una servilleta, legalmente sería el dueño. Pero si el que me la ha vendido que tiene esa propiedad aun a su nombre en el Registro luego se la vende por escritura a otro, ese otro todavía no sería el dueño real si yo me entero, pero ya tengo que ir a juicio y probar que mi servilleta es válida, anterior, y que el vendedor ha actuado de mala fe. Pero si además ese que ha comprado en escritura del que me vendió a mí en servilleta, la vende de buena fe en escritura a un tercero que también de buena fe, es decir sin saber nada, la inscribe en el Registro, a ese ya nadie le quita de la propiedad y al que era el verdadero dueño le tendrá que indemnizar el que se la vendió por primera vez y luego la revendió.

Además de la fuerza probatoria y relacionada con ella está la fuerza ejecutiva. Si incumplo un pacto que consta en escritura o en póliza intervenida notarialmente me podrán reclamar el cumplimiento o la resolución del contrato, o ambas, según lo pactado y conforme al 1124 del Código Civil.

Esa reclamación es más rápida si ya tengo un documento ejecutivo que sirve para demostrar la existencia de la obligación y su contenido. Si no lo tuviera, tendría el acreedor que ir primero a un juicio declarativo para probar la existencia de la obligación y su incumplimiento y obtener del juez un título ejecutivo con el que entablar después el proceso ejecutivo si no se cumple la sentencia declarativa.