Hipotecas

Las escrituras de hipoteca tienen dos partes, el préstamo por un lado y la hipoteca por otro.

En el enlace anterior de préstamos personales ya vinos que en un préstamo el prestatario en caso de impago responde con todo su patrimonio presente o futuro, es la denominada responsabilidad patrimonial universal.

Entonces ¿para qué se hace una hipoteca si el deudor ya responde con todo su patrimonio? Si no se hace hipoteca y hay impagos el Banco puede embargar bienes de los deudores, de modo que con lo obtenido en su venta en el proceso judicial se vaya pagando la deuda. Pero ¿qué pasa si en el momento de dejar de pagar el deudor no tiene nada a su nombre? Pues que el Banco se quedará sin cobrar o se verá abocado a un proceso judicial largo y costoso para demostrar que el deudor puso sus bienes a nombre de otras personas para evitar que se los embargaran (fraude de acreedores).

Para evitar esto se hacen las hipotecas, que significa que un bien del deudor (normalmente el que ha comprado con el préstamo, aunque pude ser otro) queda sujeto en el Registro a la garantía de su pago. Si el deudor no paga, el acreedor puede ejecutar la hipoteca y en el proceso se venderá el bien y el dinero obtenido se destinará al pago de la deuda. Si este dinero no es suficiente para pagar toda la deuda, subsiste la responsabilidad patrimonial universal del deudor.

De modo que si el deudor vende ese bien (que puede hacerlo) el comprador sepa que ese bien se ha dado en garantía de la devolución de un préstamo, de modo que si el vendedor no paga el préstamo, el comprador puede ver como el acreedor puede pedir su subasta para pagar la deuda.

Hay dos tipos fundamentales de préstamos: a consumidores y los profesionales a autónomos y empresas. Los préstamos a consumidores son los más protegidos por la Ley y por Sentencia se van declarando nulas determinadas cláusulas de los contratos, de modo que si esa Sentencia es del Tribunal Supremo y se inscribe en un Registro (el de condiciones generales de contratación), esa cláusula determinada no se puede volver a utilizar.

A raíz de estas sentencias el legislador va cambiando la legislación para proteger más al consumidor: De ahí por ejemplo los cambios de legislación en cuanto a cláusulas suelo o techo, límites del tipo de interés de demora, valores mínimos de las fincas hipotecadas, cuotas mínimas de impago para que el Banco pueda dar por resuelto el préstamo.

Por favor usa tu derecho de examinar el borrador de escritura tres días antes de firmar la escritura. No esperes al día de la firma cuando hayas quedado ya con el vendedor y no tengas margen de negociación con el Banco. Y por favor no tengas prisa ese día, queda el día que más te convenga.