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Impuestos en compraventa de inmuebles.

Para el comprador:

Para el comprador habrá TPO o IVA dependiendo de si lo que está comprando sea una nueva construcción al promotor o un solar (IVA), o una finca rústica o urbana de segunda mano.

Si se adquiere un piso de nueva construcciones, el IVA será el 10% del precio –ese IVA reducido se aplicará también hasta un máximo de dos cocheras, o una cochera y un trastero, en el mismo edificio y siempre que se adquieran a la vez que el piso y todo en primera transmisión-.

Si lo que se adquiere es un local, o un garaje o trastero que no se adquieran junto con la vivienda, o que exceda de las dos permitidas al IVA reducido, el IVA es el 21%.

En los casos en que la venta se sujeta a IVA, el comprador también deberá pagar AJD al 1,5% del precio sin IVA. Hay un tipo reducido del 0,1% para los casos de primera adquisición de vivienda habitual.

Si lo que se compra es de segunda mano (o es obra nueva pero el promotor lo ha usado o alquilado a otro durante más de dos años), la venta estará sujeta a TPO al 10%.

Este impuesto TPO tienen algunos tipos reducidos en la Comunidad Valenciana:

8%: para la adquisición de la primera vivienda habitual por jóvenes menores de 35 años con determinados requisitos de renta; y también para VPO de régimen general.

También en determinadas adquisiciones de jóvenes empresarios o profesionales o en caso de inmuebles incluidos dentro de la transmisión de un patrimonio empresarial, profesional o rama de actividad no sujeto a IVA.

4%: para VPO de régimen especial; adquisiciones de vivienda habitual de familias numerosas o de personas con discapacidad psíquica igual o superior al 65% y física al 33%.

Si comprador y vendedor son sujetos pasivos de IVA, pueden decidir que una venta que en principio no estuviese sometida a IVA (p.e. una segunda transmisión) lo esté, a través del mecanismo llamado renuncia a la exención del IVA. En estos casos la venta estará sometida al IVA que corresponda, pero tiene como penalización que el AJD no será el 1,5%, sino el 2% sobre el precio sin IVA.

Por último, el impuesto TPO lo paga el comprador directamente a la Hacienda autonómica; mientras que en el IVA, el supuesto general es que el comprador lo entregue al vendedor y este lo declare la Hacienda estatal.

No obstante hay ciertos supuestos de inversión de sujeto pasivo de IVA que suponen que el comprador no entrega el IVA al vendedor sino que lo declara en su propia declaración; para ello, claro, el comprador tienen que ser sujeto pasivo de IVA: Por ejemplo en las renuncias a la exención del IVA, o en las adquisiciones derivadas de ejecución de garantías o asimiladas (adjudicaciones de hipoteca, daciones en pago, compraventas con subrogación de deuda…), y en las derivadas de procedimientos concursales.

Para el vendedor:

El vendedor tendrá que pagar dos impuestos la Plusvalía Municipal y la Plusvalía de la renta para la declaración IRPF del ejercicio siguiente.

La Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, sólo se da cuando lo que se vende es un inmueble urbano, da igual que sea primera entrega o no. Por tanto no hay plusvalía municipal cuando se venden fincas rústicas.

La Plusvalía Municipal no depende del precio, sino que para su cálculo hay que partir del valor catastral del suelo y luego se multiplica por unos coeficientes que cada Ayuntamiento aprueba dentro de unos márgenes que impone la ley. Cuanto más tiempo haya transcurrido desde que se adquirió más habrá que pagar. Y si la última adquisición estuvo sujeta pero exenta de plusvalía (p.e. liquidación de gananciales, extinciones de proindiviso…) se contará desde la adquisición anterior.

Ha habido ya varias Sentencias del TSJ de Valencia que han rechazado que los Ayuntamientos cobren Plusvalía cuando no haya habido una revalorización del inmueble, es decir, cuando se venda por menos de lo que costó, porque en ese caso no habría hecho imponible, no habría Plusvalía sobre la que cobrar. Desgraciadamente la mayoría de los Ayuntamientos hacen caso omiso a las Sentencias y hay que pagar para seguidamente recurrir.

El segundo impuesto del vendedor es la Plusvalía de la renta. Si en la venta el vendedor está vendiendo por un precio superior a aquel por el que adquirió, la diferencia estará sujeta a plusvalía en la declaración de la renta (IRPF) de ese ejercicio como ganancia patrimonial.

El tipo actualmente está entre el 19% y el 23% de la diferencia de valor según los casos. Hay que tener en cuenta que para reducir esa ganancia patrimonial se pueden sumar al valor de adquisición los gastos incurridos para la misma (notaría, registro, impuesto, obras acreditadas…); aunque también es verdad que se han eliminado o reducido mucho los coeficientes de abatimiento o actualizaciones del valor de los años anteriores, por lo que hay que tener muy en cuenta este impuesto.

Por último, hay casos en que esta ganancia patrimonial estará exenta, por ejemplo cuando se reinvierte la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual en la adquisición de otra vivienda habitual, o cuando se trata de ventas por personas mayores de 65 años de su vivienda habitual o la ganancia se destine a rentas vitalicias.

Por último, en cuanto a quién tiene que pagar cada impuesto, he recogido la norma general de quién es el sujeto pasivo, es decir, a quién se lo va a reclamar la Hacienda correspondiente si no se paga.

Otra cosa es que las partes pueden acordar libremente quién va a pagar determinado impuesto. Pero recuerda que en estos casos ese acuerdo no vinculará  a la Hacienda competente.

No obstante en compraventa con consumidores es nulo por abusivo imponer al comprador impuestos del vendedor. Así ya no es posible que el promotor o el vendedor profesional imponga al comprador de un piso nuevo el pago de la Plusvalía Municipal. En cambio entre particulares o entre profesionales sería válido el pacto.

No olvides consultarnos para ver exactamente el supuesto en el que te encuentras.

En todo caso para el cálculo de la Plusvalía de la renta más vale que lo consulte con la persona que le realice la declaración de la renta quién tendrá todos los datos precisos para ese cálculo y sobre cómo le podrá repercutir.