Hoy día en nuestra profesión, estamos conectados telemáticamente con varios Registros, el de la Propiedad, el Mercantil, el Catastro, el Registro Concursal…

La conexión no es solo útil una vez firmada la escritura para su presentación e inscripción en dichos Registros; sino que su importancia es fundamental en el paso previo de preparación de la escritura.

En cuanto al Registro de la Propiedad, cuando se encarga una transmisión en la Notaría, se pide la información registral de dicha propiedad al Registro, salvo que las partes bajo su responsabilidad renuncien a dicha información.

De esta manera podemos comprobar la situación de dicha propiedad legalmente.

Comprobaremos si está a nombre de quien va a transmitir, puesto que puede que esté aún a nombre de los padres y haya que formalizar la herencia; o a nombre del anterior titular porque se firmó la escritura y no se presentó en el Registro; o que conste algún usufructo a nombre de alguna persona que falleció ya hace tiempo y haya que pedir el certificado de defunción para que desaparezca dicho usufructo del Registro.

En cuanto a la finca en sí, habrá que comprobar si su descripción actual concuerda con la registral. Es decir, puede que haya sido objeto de reparcelación y haya que reflejar la nueva descripción de la finca; o puede que en cuanto a la superficie se pueda actualizar su descripción e incluso georreferenciar la finca (que es incorporar las coordenadas geográficas de las fincas en el Registro); puede que haya que declarar una obra que no esté inscrita en el Registro pero si exista en la realidad.

En cuanto a las cargas será fundamental que la finca esté sin cargas, o que las partes sean conocedoras de las cargas existentes, hipotecas, embargos, limitaciones urbanísticas…

También para ello es importante el acceso a Catastro, para comprobar la concordancia de la finca con la realidad y con el Registro. Para verificar los planos de situación y para informar de los valores fiscales.

Por otro lado, en cuanto al Registro Mercantil, nos sirve para comprobar que la situación de la sociedad actuante. Si está dada de baja su hoja en el Registro Mercantil por no depositar las cuentas anuales o por no pagar Impuesto de Sociedades, en cuyo caso advertiremos que si el acto es inscribible en el Registro Mercantil, no podrá inscribirse allí hasta que se regularice la situación de la sociedad.

Pero sobre todo para saber si la sociedad transmitente está o no en concurso, en cuyo caso se examina también el Registro concursal para ver la fase del proceso en que está y los administradores concursales. Y también para determinar si quien comparece a firmar en nombre de una sociedad tiene su cargo inscrito, ya sea administrador o apoderado; puesto que si no lo tiene inscrito pero es válido (por reciente nombramiento o por ser un apoderado especial) habrá que especificar en la escritura los detalles del válido nombramiento.

Y ahora llegamos al Registro Civil. Con este Registro no hay conexión, no podemos acceder a la información del mismo con anterioridad a la escritura, sin perjuicio de solicitar a las partes determinados certificados de defunción, o de matrimonio que podamos ver que sean necesarios para la firma.

Tradicionalmente no se le ha dado importancia, pero hoy día entiendo que el acceso telemático al mismo es esencial. ¿Por qué cuando viene a firmar una sociedad accedemos al Registro Mercantil para ver si hay alguna circunstancia que pueda limitar el funcionamiento de la sociedad, pero no podemos acceder al Registro Civil para ver si la persona que viene a firmar un documento tiene la capacidad judicialmente modificada?

Los notarios tenemos que dar fe de la capacidad de las personas para la firma de los documentos notariales. Hay veces que es evidente que una persona no entiende y negamos la firma a dicha persona.

Otras veces la persona nos puede parecer que entiende perfectamente, pero puede resultar que dicha persona tenga la capacidad judicialmente modificada por alguna causa que no sea evidente, o que se manifiesta esporádicamente, como múltiples personalidades, trastornos bipolares, esquizofrénicos…

En esos casos, si una persona está incapacitada judicialmente -en la terminología actual, si tiene la capacidad judicialmente modificada-, esa limitación se inscribe en el Registro Civil; y los actos realizados por él sin que intervenga el tutor o curador serán nulos o anulables.

De ahí la importancia del acceso telemático a este Registro por parte de los notarios, para poder verificar si la persona que vende o compra, o pretende hacer cualquier acto jurídico tiene la capacidad judicialmente modificada y es necesaria la intervención de un representante legal o una autorización judicial.

Otra asunto son las personas que no teniendo la capacidad judicialmente modificada, sin embargo están afectadas por alguna minusvalía psíquica. Más aún si cabe en los tiempos actuales donde la esperanza de vida que aumenta o está muy alta, muchas veces por desgracia va acompañada por un deterioro psíquico que merma la capacidad de entender de las personas.

El principio esencial en Derecho, es que una persona se presume capaz mientras no tenga la capacidad judicialmente modificada. Sin perjuicio de ello la tendencia legislativa es favorable al reconocimiento de la capacidad de las personas con discapacidad para actuar por sí mismos o con los apoyos suficientes, que no tienen por qué ser apoyos tipo tutor o curador, sino apoyos informales.

En este sentido el 13 de Diciembre de 2006 se aprobó la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad (tanto física como intelectual); dicha Convención fue ratificada por España por instrumento de ratificación publicado en el BOE el 21 de Abril de 2008 y entró en vigor el 3 de Mayo de 2008.

Por tanto no estaría tampoco de más que cuando a una persona se le reconociera una minusvalía psíquica por las autoridades administrativas, dicha resolución se notificara al Registro Civil. De este modo, dicho Registro no sólo advertiría de los casos en que una persona debe contar con la actuación de un tutor o curador; sino también de aquellos casos en que no teniendo la capacidad judicialmente modificada si esté afectado por una minusvalía psíquica que deba tenerse en cuenta para ofrecer todos los apoyos necesarios a la persona en cuestión.

Por supuesto, dicha información sensible por lo personal, no debe estar al alcance general, sino que sólo pueda ser solicitada por funcionarios públicos en el ejercicio de su función, como por ejemplo ya ocurre ahora con el acceso que tenemos los notarios a la información reservada catastral, para el otorgamiento de las escrituras.

Para finalizar, si para perfeccionar un contrato de transmisión tenemos acceso a toda la información relativa al objeto del mismo; y cuando los que participan son sociedades, también tenemos acceso a su historial, por qué no se dispone de acceso al Registro Civil para poder detectar posibles modificaciones de la capacidad de las personas.

La aplazada reforma de la legislación del Registro Civil, y de los funcionarios encargados de su llevanza, podría ser un buen momento para facilitar dicha interconexión.