El artículo de hoy tiene que ver con las cláusulas suelo de las hipotecas. Estas cláusulas no son ilegales por sí solas, de hecho ya desde los años noventa se empiezan a ver en la Ordenes del Ministerio de Economía y Hacienda y en las Circulares del Banco de España.

Los Bancos hasta ahora tienen varias opciones para prestar dinero: Hacerlo a un tipo fijo; aun tipo variable; o una mezcla que sería el variable con suelo que lo suelen poner para que quede menos alto que el fijo, y más bajo que el variable puro, pero que siempre garantice al Banco un mínimo de retribución.

Me explico, en el 2008 cuando el Euribor estaba sobre el 5,3% los préstamos a tipo fijo podían rondar el 8%, los variables el Euribor más 2; y las hipotecas con suelo un Euribor más 1 o más 0,5% pero con un suelo del 3.

Evidentemente muchas personas optaron por los préstamos con suelo porque en ese momento parecía la mejor opción, y no porque les hubiese tocado por sorteo esa opción.

Es a raíz de las sentencias judiciales que las declaran nulas en la mayoría de los casos cuando se han hecho famosas. Las sentencias las declaran nulas, no porque sean ilegales, sino básicamente por carecer de transparencia, tanto en sentido de claridad en la redacción, como en el sentido de comprensibilidad para el prestatario (este concepto de transparencia ha sido introducido por la jurisprudencia) . Esto último quiere decir que el Banco tiene que haber informado al cliente del funcionamiento de la cláusula suelo y de ahí que ahora en las Ofertas Vinculantes o FIPER (ficha de información al cliente) se introduzcan varios ejemplos de cuota variable en función del máximo y mínimo histórico y de la media de los últimos quince años del índice de referencia.

En esa efervescencia judicial se aprobó la ley 1/2013 en cuyo artículo 6 se establece que en determinados supuestos como los de existencia de cláusula suelo y/o techo, hipotecas en divisas o existencia de SWAPs hipotecarios, conste en la escritura una declaración manuscrita con la redacción que aprobara el Banco de España.

En definitiva, esa norma por tanto, sigue sin declarar la ilegalidad de las cláusulas suelo. La estipulación de una cláusula suelo y/o techo será válida si se ha pactado y si se le ha explicado al prestatario la trascendencia con diversos ejemplos de cuotas con diversos escenarios de intereses.

A partir de esa fecha, de existir cláusula suelo en un préstamo hipotecario hay que comprobar que venga advertido en la FIPER (normalmente viene en negrita) y que aparezcan diversos ejemplos de cómo quedaría la cuota en los casos en que el tipo de referencia (normalmente el Euribor) alcanzase el mínimo, la media y el máximo legal de los últimos 15 años.

Además en la escritura deberá reflejarse también de forma clara la existencia de esos límites y debe añadirse la expresión manuscrita dicha.

La intención del legislador era que con la expresión manuscrita no se pudiera reclamar al Juzgado diciendo “oiga yo no me he enterado de que había suelo” o “a mí nadie me lo ha explicado”. Se supone que una declaración escrita de puño y letra y firmada por el interesado sería suficiente para desvirtuar cualquier pretensión en los Tribunales.

Pues, como ya se veía venir, los Tribunales no la han considerado suficiente y han declarado nula una cláusula suelo en una hipoteca donde constaba dicha declaración manuscrita.

Ha sido la Sentencia 59/2017 del Juzgado de Primera Instancia de Casas Ibáñez. Y si bien la fundamentación de la Sentencia para declarar nula la cláusula no es muy acertada como veremos; en el fondo sí que ha sacado a la luz la carencia de esa legislación y el poco sentido de la cláusula manuscrita que ha sido criticada por todos los operadores jurídicos desde que salió.

Para mí que no acierta la Sentencia cuando dice que el prestatario escribió un párrafo prerredactado por la entidad de crédito. En realidad no son las entidades de crédito las que se inventan los párrafos a manuscribir, sino que es un párrafo previsto legalmente y aprobado por el Banco de España de inserción obligatoria en los préstamos con cláusulas suelo o techo.

Pero lo fundamental es el poco sentido práctico de la norma. En la vida práctica se me han planteado diversas situaciones como personas mayores con dificultad de escribir; extranjeros que venían con traductor, pero que tenían que escribir de puño y letra un párrafo en un idioma que no entienden (porque la norma ha aprobado un párrafo en español claro, y no contempla el caso de los extranjeros); personas que no sabían escribir y tenían que imitar los trazos de lo que veían…; sin mencionar el hecho de que creo que en veinte años habrá poca gente que sepa escribir de puño y letra.

En todo caso, después de explicar a los clientes que tienen que escribir ese párrafo porque su interés, por mucho que baje el Euribor, no bajará del 1%, del 2% o del 0% últimamente, y porque la ley lo exige, los clientes comienzan a escribir, pero más bien copiando el párrafo que se les pone delante y sin mucha atención en lo que escriben, de modo que a veces se saltan palabras o líneas enteras.

En definitiva, en la época en la que estamos la única solución que se le ocurrió al legislador es volver al puño y letra, solución que se ha demostrado poco práctica.

Debería volverse a la responsabilidad de los propios actos y de lo firmado.

Cuántas veces firma uno un contrato de la luz, del agua, de teléfono, un consentimiento médico informado… y cuántas veces ha tenido usted un funcionario público delante que se lo explique y al que pueda hacerle todas las preguntas que quiera.

Hasta ahora el prestatario puede acudir hasta tres días antes de la firma del préstamo a la notaria a que le expliquen el borrador; y casi nadie lo hace.

En breve por ley será obligatoria esa cita previa a la notaría de la cual se levantará acta, de que al interesado se le ha explicado lo esencial del préstamo y se incorporará la oferta vinculante, que últimamente van mejorando en claridad.

Volvamos a la cordura y pongamos atención a lo que firmamos y a lo que se nos explica, y no entremos con prisas, preguntando si puede firmar e irse sin explicación o mirando al móvil en el momento de la firma de un contrato que le va a vincular por 20 ó 30 años.

Ahora parece que no hay cláusulas suelo… pero sólo lo parece. En casi todas las escrituras a interés variable se está añadiendo la cláusula de que por mucho que baje el Euribor el interés nunca será negativo.

Es decir, si tengo una hipoteca a Euribor +1 sin suelo, y el Euribor es negativo puedo ir restando a ese diferencial (+1) el Euribor negativo; de modo que si por ejemplo ahora está al -0,15, y me toca revisar el interés pagaría un 0,85% (-0,15 +1). De modo que en teoría si el Euribor bajase de -1 me saldría a cobrar del Banco porque el interés sería negativo.

Ante esta situación los Bancos introducen la cláusula de que el interés no puede bajar de 0%. Lo que no quiere decir que el Euribor negativo no reste, sino que puede restar hasta que el interés se quede en 0% y usted sólo pague capital en su recibo y nada de interés. Ese límite inferior de 0% al funcionar como suelo requiere la cláusula manuscrita con la redacción aprobada por el Banco de España.

¿Saben lo que dicen los clientes cuando se les explica?, que claro que por supuesto lo comprenden y están de acuerdo, que cómo iba a ser de otro modo y que ojalá llegue a 0% su interés.

¿Saben lo que decían en el 2008? Que claro y que ojalá llegará al tipo fijado como suelo.

Veremos qué ocurre si algún día llega el Euribor al -1 o menos.