Experiencia tras unos meses de aplicación de la Ley de Contratación de Créditos Inmobiliarios.

El objetivo fundamental de la Ley es evitar la litigiosidad de los préstamos hipotecarios, de modo que no se vuelvan a colapsar los Juzgados con demandas sobre los mismos.

Lo primero que explicamos a los clientes, es que cuando los Tribunales anulaban préstamos con consumidores por tener cláusulas suelo, o por referenciar el interés variable al IRPH, o por pactar que venciera anticipadamente por impago de tres cuotas… no era porque dichas cláusulas no fueran legales, sino porque no se había cumplido el principio de transparencia.

El principio de transparencia tiene a su vez dos vertientes, la formal y la material. La formal implica que las cláusulas de los contratos sean claras y sean fácilmente comprensibles. En este sentido, por ejemplo, la frase: “Cláusula suelo: Pese a las variaciones del tipo de referencia, las partes pactan que el interés ordinario no podría bajar del 3%”, sería transparente desde el punto de vista formal. La material sería que en la fase precontractual hay que darle al futuro prestatario toda la información precisa y las explicaciones para que pueda entender las cláusulas, sus repercusiones económicas, y que pueda reflexionar sobre ello. Esto es lo que los bancos cuando eran demandados no podían probar y este es el punto fundamental que pretende regular la Ley.

Ahora, cuando se acepta una oferta hipotecaria en un Banco, este debe entregar al cliente una serie de documentos que serían los siguientes:

1 FEIN, Ficha Europea de Información Normalizada. Es el documento fundamental a mi entender, donde vienen todas las circunstancias económicas del préstamo y donde se especifica que el prestatario y los avalistas o fiadores en su caso no responden sólo con el bien hipotecado, sino con todos sus bienes.

2 FIAE, Es otra ficha de advertencias, donde en caso de interés fijo, dice un par de cosas que se repiten en otros documentos; y en caso de interés variable sí que es interesante porque dice cuál es el índice oficial de referencia utilizado, al que se le sumará el diferencial para determinar el interés a aplicar. Es decir, aquí se nos dice si el préstamo va referenciado al Euribor, al IRPH, al IRS o al que sea.

3 Si es un préstamo a interés variable, es preciso entregar un documento donde recoge cómo quedaría la cuota si el tipo de referencia (Euribor, IRPH o el que sea) alcanzara el máximo o el mínimo de los últimos 15 años. Que no quiere decir que eso sea un suelo o un techo, porque la nueva ley eliminó la posibilidad de pactar suelos y también techos, sin perjuicio de que por Ley el interés no puede ser negativo, es decir que el banco tenga que pagar al cliente (en eso caso se entendería que es cero).

4 Un documento diciendo quién paga los gastos de la hipoteca. Por Ley los gastos de notaría (excepto las copias de la escritura que con posterioridad a la firma pueda pedir el deudor), de inscripción en el Registro, el impuesto de la hipoteca y la gestoría que se encargará de recoger la escritura, pagar el impuesto y llevarla a registrar, son a cargo del Banco. El prestatario paga normalmente la tasación (aunque hay entidades que asumen también ese gasto, o lo devuelven si al final se firma la operación); y lo que tenga que ver con ser propietario de la casa, es decir, contribución, comunidad de propietarios, seguro de daños…

5 Un documento explicando qué seguros exige el banco para otorgar la hipoteca, teniendo en cuenta que en principio es obligatorio que la finca hipotecada tenga un seguro de daños conteniendo la cláusula de cesión de la indemnización al banco para caso de siniestro. Hay alguna entidad que no exige este seguro de daños como obligatorio, puesto que en realidad lo exige la ley si los bancos quieren titularizar las hipotecas. Es decir, no lo considera producto vinculado, aunque es uno de los vinculados que permite la ley.

Respecto de los seguros, me gustaría aclarar bien dos cosas que es donde los clientes preguntan más y la información que les da el banco no siempre es la correcta.

En primer lugar, respecto del seguro de daños, hemos dicho que en principio el banco puede exigir que la finca hipotecada tenga ese seguro, ya que el artículo 10 del Real Decreto 716/2009, establece los bienes sobre los que se constituya la garantía hipotecaria deberán contar con un seguro contra daños adecuado a la naturaleza de los mismos. El sentido es que si la finca desaparece por incendio, explosión u otras causas, la indemnización iría a favor del banco hasta lo que se le debiera, y si sobra algo sería para el cliente. Ahora bien, una cosa es que sea obligatorio tenerlo, y otra distinta es que obligatoriamente tenga que contratarse con el banco que da la hipoteca como ahora veremos al hablar de ventas vinculadas y combinadas.

Y otra cosa también a tener en cuenta es que el seguro de vida en principio no es obligatorio contratarlo, pero que si el Banco lo exigiera para dar el préstamo tampoco podría imponer que ese seguro de vida fuera el ofrecido por ellos, sino que tendría que aceptar otro de cualquier otra aseguradora sin cobrar ningún gasto por el examen de esa póliza de seguro y sin que eso suponga un empeoramiento de las condiciones del préstamo. Lo anterior es lo que la ley llama la prohibición de ventas vinculadas en los préstamos hipotecarios sujetos a la ley en el artículo 17 de la misma, con las excepciones en el punto 3 de ese artículo de poder exigir como vinculado un seguro de daños y o de vida, pero en ningún caso que sea obligatorio contratarlo con la entidad, o que suponga empeoramiento de condiciones si se contrata con otra aseguradora.

Otra cosa distinta es la posibilidad de ofrecer productos combinados regulada en el apartado 7 de ese mismo artículo. Ofrecer un producto como combinado significa que es válido que el banco pueda ofrecer una bonificación en el tipo de interés si se contratan los seguros ofrecidos por él; pero los debe ofrecer como voluntarios, de manera que si se cancelan, no conllevan la resolución anticipada del préstamo sino la pérdida de las bonificaciones. En ambos casos, ya sean vinculados o combinados el Banco tiene que expresarlo en la documentación que entrega.

Resumiendo, el banco puede exigir que se contrate un seguro de daños; y en ocasiones también puede exigir para la contratación del préstamo que se contrate un seguro de vida; pero en ambos casos queda a voluntad del cliente contratarlos con el Banco o no. En todo caso el banco puede ofrecer bonificaciones si se contratan sus seguros, aunque no es obligatorio que las ofrezca. Esa es la normativa, otra cosa es que muchas veces los clientes expresan que el Banco les ha dicho que el seguro de daños es obligatorio que lo hagan con ellos, o al menos durante unos años; y el seguro de vida también. Ante esto hay que recordar la norma. Primero hay que ver si el banco ofrece alguna bonificación por contratar esos productos. Si la ofrece, el cliente siempre puede hacer números y calcular si el ahorro en cuota que le supone el tener el seguro con el Banco, va a ser superior al ahorro en precio de otro seguro ofrecido por cualquier aseguradora; y al final contratarlo con quien quiera. Si no la ofrece, está claro que pude contratar el seguro con la aseguradora que quiera, no pudiendo el banco obligarle a que lo haga con él. En el seguro de daños, normalmente se paga una prima anual, por lo que el cliente podrá cambiarse cada año, notificándolo a la aseguradora con un mes de antelación, y enseñando al banco la nueva póliza de seguro de daños, con la cláusula de cesión de la indemnización a favor del banco. En el seguro de vida, rara vez se ofrece por los bancos una prima anual, sino que se suelen contratar por un plazo amplio, y casi siempre financiado con parte del préstamo. En este caso hay que tener en cuenta que si pese a lo anteriormente explicado se ha firmado el seguro de vida con el banco y al final uno no lo quiere, la Ley de contrato de seguro en su artículo 83 a) establece la posibilidad de renuncia unilateral por el cliente pero en un plazo corto de 30 días desde la firma de la póliza del seguro, mediante comunicación escrita dirigida al banco. Es decir, aun firmado el seguro, se podría cancelar y pedir la devolución del importe de la prima.

6 Asesoramiento notarial: Documento en el que se le informe al cliente que es obligatorio ir a la notaría que él elija a que se le asesore sobre el contenido de los documentos que le ha entregado el Banco. Es obligatorio que antes de firmar la hipoteca el cliente venga a la notaría para repasar con él la documentación entregada por el Banco y tiene que hacer un test para ver que haya comprendido bien todas las circunstancias de su préstamo, y el notario levantará un acta con toda esa documentación. La hipoteca no se puede firmar hasta que pasen diez días desde que el banco entrega la información al cliente. Para evitar manipulación de fechas los diez días se cuentan desde que el Banco, después de entregar la documentación al cliente, sube la documentación a la plataforma establecida por la Ley para que el notario se la pueda descargar. No se puede firmar el acta previa y la hipoteca el mismo día. Como muy tarde el acta se ha de firmar el día anterior a la hipoteca.

7 Declaración firmada por el cliente de que el Banco efectivamente le ha entregado toda la documentación anterior (aunque la del seguro no es obligatorio si el banco no lo exige), y de que le han dado todas las explicaciones oportunas. Como hemos visto antes, una vez que el banco entrega esa documentación al cliente, la sube a su vez a una plataforma digital prevista en la ley para que la pueda descargar el notario elegido por el cliente. Es importante resaltar que el banco no puede imponer un notario al cliente, debe preguntarle con qué notario quiere firmar y no puede enviar la documentación a otro notario. Evidentemente si el cliente dice que le da igual, el banco la mandará al notario que estime oportuno, pero el cliente siempre puede cambiar personalmente esa opción antes de firmar el Acta.

Una vez recibida la documentación por el notario, este se pondrá en contacto con el cliente o clientes que tendrán que ir a firmar esa acta previa donde el notario indicará los pormenores de la operación y a la que se incorporará la documentación entregada por el banco y el test realizado por los clientes. El sentido de esta acta es acabar con la litigiosidad indicada al principio. Es decir, si dentro de unos años el cliente acude al Juzgado diciendo que antes de firmar la hipoteca nadie le explico nada, el banco podrá demostrar con la copia del acta que eso no es cierto. Que antes de firmar la hipoteca el banco entregó toda la documentación que exigía la ley, con la antelación prevista, que se le dieron al cliente todas las explicaciones que precisó (porque hemos visto que hay una hoja firmada por el cliente que dice eso), y que luego fue al notario y este le volvió a explicar todo, y que hizo un test con resultado satisfactorio.

Como valoración general, la reforma parece haber sido acogida con buenos ojos por parte de los clientes, ya que casi todos salen bastante contentos del acta, manifestando muchos que ahora sí que se han enterado bien y que antes no se explicaba tanto.

No obstante, creo que el enterarse más o menos, no ha venido de la necesidad del contenido del acta previa, sino de la situación de firma del acta previa, comparada con la situación anterior cuando la hipoteca se firmaba con la compraventa.

Las explicaciones son las mismas, pero anteriormente el prestatario estaba quizá más pendiente de que le dieran la llave de la casa y de cómo estaba, que de atender a la hipoteca. Además, si surgía algo distinto a lo supuestamente pactado con el banco, siempre se le solía decir que esas diferencias las arreglaría luego el banco internamente y rara vez se atrasaba la firma hasta que la hipoteca estuviera conforme a lo que el cliente decía que había pactado.

Ahora, el cliente viene sólo a firmar el acta que habla de la hipoteca, no de la compraventa. Y viene sin que le acompañe nadie del banco, con lo cual también se siente más seguro para preguntar dudas que a lo mejor antes no preguntaba por pudor. Y realmente cuando acaban de firmar el acta han preguntado todo lo que tenían que preguntar y se van con sensación de no tener más dudas.

De este tiempo de experiencia, en general, lo que los clientes han manifestado mayoritariamente no conocer, y ahora haberse enterado bien serían los siguientes puntos: Que una cosa es la hipoteca como garantía accesoria y otra es la responsabilidad universal que proviene del contrato de préstamo; que la hipoteca no significa que el banco se quede automáticamente la casa, sino que esta sale a subasta; que los fiadores responden del mismo modo que los prestatarios, es decir, con todos sus bienes; que el seguro de daños es obligatorio pero que el banco no puede imponer que sea el suyo; y que el seguro de vida, aunque fuera vinculado, tampoco sería obligatorio contratarlo con el banco.

Por desgracia, también sigue habiendo clientes inconscientes que ni se miran la documentación que les ha entregado el Banco, y se ve que no han estado muy atentos a las explicaciones del banco o le han dicho con mucha ligereza que lo entendían todo. Me sorprende aún que haya clientes que me digan que no saben si su hipoteca es a tipo fijo o variable, con lo que ello supone; o que me digan que la entidad les entregó o le puso a su disposición la documentación, pero que no se la han mirado.

Entiendo también que las preguntas del test deberían haberse redactado de una manera menos técnica y más con un lenguaje adecuado a un cliente que no tiene por qué tener conocimientos jurídicos.

En todo caso, espero que efectivamente esta reforma pueda acabar con la litigiosidad anterior. No creo que haya otro contrato regulado con tantas garantías como una hipoteca a consumidor. Los clientes deberían agradecer el esfuerzo en tiempo y documentación que ha exigido la reforma a los profesionales implicados en ella y asumir también su parte de responsabilidad en la operación, leyendo y subrayando la documentación que le entrega el banco y preparando las preguntas antes de venir a firmar el acta.